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10月28日(火曜日)の住宅・住まいのリフォーム基礎知識です。(07時18分更新)

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リフォーム関連情報

リフォームのクーリングオフ
　リフォーム契約を訪問販売で行った場合、リフォーム契約の書面を受け取った日を含めて8日以内であれば、無条件で契約を解除することができることになっています。また工事が開始、あるいは終了していても、同様に8日以内であれば契約を解除することが可能です。支払ったリフォーム費用に関しては全額返金され、違約金も請求されません。リフォーム契約解除は意思表示は書面で行います。これはクーリングオフ制度といいます。クーリングオフ制度は、訪問販売や通信販売の場合、契約者の意思がはっきりしないまま契約してしまうことがあるため、一定の期間考え直すことができる時間を設けることができるように定めた制度です。また法律では販売員は不実の告知をしてはならないこと、相手を威圧して困惑させる勧誘をしてはならないことを業者の義務として明記しています。　住宅リフォームの工事で不具合が発生したり、リフォーム業者とトラブルになった場合の相談先としては、次のような機関、相談の窓口があります。・（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター・リフォネット相談センター・都道府県の相談窓口・各地域の建築士会、建築士事務所協会、日本建築家協会の相談窓口・各地域の住宅センター・各地域の弁護士会・各地域の消費生活センターなどになります。

住まいのメンテナンスの目安
　住宅はまめにメンテナンスすることで寿命がずいぶんと変わりますが、実際にはお住まいの手入れが行われていないことがほとんどです。リフォームは必要に迫られて行う場合が多いのですが、本来日々のメンテナンスを行うことで費用のかさむリフォームを避けることが可能です。住宅の手入れの度合いによって寿命は短くも長くもなります。劣化を進ませないためには普段の掃除に加えて、定期的に住宅の点検を実施し、問題の箇所は早めの修繕、修理をすることが重要です。普段の確認は専門家でなくとも、傷み具合、問題のおよその判断はつくものです。不具合が見つかったら、専門業者に相談して対応するようにしましょう。・基礎、外壁、屋根、バルコニー外装など屋外の部分は日光、風雨にさらされているため痛みが進みます。基礎は土台をのせて重い躯体部分を支えるため、もっとも重要な部分です。コンクリートのひび割れがないか、地面にめり込んでいないか、蟻の通り道はないか、などが点検のポイントになります。換気が不十分だと土台や柱を腐らせる原因になりますので、カビや腐りの確認も行います。外壁にはモルタル、タイル、サンディングなどが使用されますが、この部分にひび割れやはがれがあると、雨水が浸透し、住宅の劣化を早めます。住宅リフォームの相談で一番多いのは雨漏りであり、これらのひび割れとともに、屋根の瓦、スレートの外れや割れ、トタン屋根はさび、浮きを点検します。バルコニーについては木部の腐朽、金属部のさび、腐食を点検します。・土台、柱、梁、壁、天井など　土台、柱、梁、壁は住宅の構造部材であり、骨組みになります。これらの部分は室内から見えない部部であり確認がしにくいところです。ちゃんとした点検に関しては専門家に任せたい部分です。室内からの確認としては、床の浮きや沈みが無いか。天井のたわみや雨漏りのシミが無いかなどを確認します。・室内部分の床、壁、天井の仕上げ　普通、床、壁、天井は化粧合板やビニルクロス貼りで仕上げられています。きしみやめくれ、はがれ、カビ、シミ、汚れ、割れなどが点検項目になります。・建具類　ドア、ふすま、障子など建具類は開閉に問題がないか、すきまの大きさに問題ないか、取り付け金具に問題がないかを点検します。雨戸、網戸は建てつけの不良、さびなどの確認をします。・キッチン、トイレ、浴室　水回りは給水、排水設備の水漏れの確認を行います。シンクは腐食やさび、浴室はタイルのひび割れ、排水口のつまり、トイレは便器の割れ、金属部のさび、カビなどです。またガスの給湯設備についてはガスの臭いがしないか確認をします。

リフォームの前に耐震診断
　阪神・淡路大震災以降、各地で地震も多く、住まいのリフォームとして耐震補強を行う方が増えてきています。これは柱や壁など住宅の構造部材を強化することで、大地震なの災害でも住居が崩壊しないように補強することが目的です。各自治体が奨励していることもあって、関心度が高いリフォームです。住宅のリフォームというととかく、日常の使い勝手、見栄えを重視しがちです。日々の生活に接する部分ですので、考え方、気持ちとしては当然です。しかし、使い勝手重視のリフォームの前に、お住まいの構造部分に問題が無いか見直すべきだと考えます。高額なリフォームを施しても、基本の部分がきちんとしていないと、災害時に無に帰するばかりでなく、ご自身の身にも危険が降りかかります。このようなことを考えると、耐震性を犠牲にするような誤ったリフォームは言語道断ですが、見栄えを良くする前にまずご自宅の耐震性を知ることが必要だと思います。そのためにはリフォームの前に耐震診断を受けるべきではないでしょうか。　耐震診断を行うことで、自宅の弱点が判明すれば、その部分を補強することで耐震性を高めることができます。しかし、これらの構造部材は家の内部構造材ですので、室内、室外からも確認しにくい部分にあり、しかも災害時に効果的ではありますが、日常生活でその機能の恩恵を受けることはほとんどありませんので、成果が判断しにくい部分です。　そこで、内装工事など通常のリフォームと同時に耐震補強工事を行うことが工期、コストの面でも理想的だと考えます。補強工事の内容、出来具合も一目瞭然です。費用はかかりますが、補強工事、一般的なリフォームを別々に実施するより、総出費も抑えられるはずです。安全と快適性の両方を満足でき、資産価値も高まります。

耐震補強の業者選び
　住宅の耐震診断、耐震補強は住宅の骨格である構造部分に関わる仕事ですので専門家でないと難しい仕事です。住宅の構造を理解し、しっかりした技術をもったリフォーム業者はさほど多くないのが現状です。住宅つくりのベテランの大工さんでも、補強工事の経験のある人が少ないこと、また一級建築士でも木造住宅の耐震診断を行っている人は限られています。皆さんが実際に耐震診断、耐震補強をリフォーム業者に依頼する場合は、自治体などの公的機関に相談したり、業者団体などが認定する有資格者であり、経験豊富な業者を選ぶことが大切です。悪徳業者の手口として「無料、耐震診断」と言って、訪問することがあるようです。しかし、耐震診断、耐震補強は、専門性の高い、高度な技術が必要な業務です。・きちんとした耐震補強を行わず、その場で診断結果を出す。・床下、屋根裏工事など、木工事を伴わない工事を進める。・調査当日に工事を開始するような、強引な販売を行う。・耐震補強をしないと住まいが潰れるなど、不安・恐怖心を煽る。このような業者には注意が必要です。耐震診断をきちんと行える業者に、診断を依頼することは、その耐震診断の調査によって、あなたの住宅の詳細を理解したことになります。その上で適切なアドバイスをしてもらえますので、皆さんのお住まいのホームドクターになっていただけるはずです。

リフォーム業者を考える
　リフォーム工事は、増築、改築、改装、修繕あるいは防犯対策や耐震補強など工事内容はさまざまです。それぞれを専門とする業者もありますし、全てを請け負う業者もいます。小規模のリフォーム工事は法規制の対象外なため、小規模のリフォーム事業を行うことは誰でも始められることになります。建築業方では軽微な工事を行う業者は建築業の許可は不要となっています。軽微な工事とは・工事一式の請負代金が、建築一式工事では1,500万円に満たない工事・延べ工事面積が150?に満たない木造住宅工事・建築工事一式以外の建設工事では500万円に満たない工事です。 500万円に満たないリフォーム工事に関しては、建築士の有資格者がいなくても業務を行うことができます。このことから参入してくる業者が多くなっています。本来、リフォーム事業は居住地域に密着した事業展開を行う業種です。お住まいの家をよく知り、メンテナンスの時期を伝えてくれる、また修繕すべき点を提案してくれる。このような優良な業者は消費者にとっても頼りになる存在であり、リフォーム事業を継続できるポイントだと考えます。新規参入が多い一方、継続できる事業を行えていない業者が多いのがリフォーム事業です。

リフォーム業者の種類
　住宅リフォームの業者さまざまな業種が参入しています。・住宅メーカー　住宅メーカーは子会社にリフォーム専門会社を作り、各地に営業所を持ち、総合的な事業展開をしています。自社で供給した住宅のメンテナンスを行うとともに、知名度を生かして各営業所を拠点に各地域の顧客の囲い込みを展開しています。住宅メーカーの場合、施工管理は行うものの実際の工事は地元の業者が協力会社として請け負う場合がほとんどです。・ホームセンター　大規模の店舗では修理部品などの販売のみならず、給湯器、浴槽などの販売も行っており、専門の工事業者との結びつきも強いことから、リフォーム事業を展開している店舗が増えています。この場合も、実際の施工は地元の業者が請け負っている場合がほとんどです。・リフォーム専門店　参入業者が多い業種であり、工務店、内装工事店などから事業展開を始める業者、まったくの他業種からの参入も多い業種です。そのため業者の質にばらつきが多く、しっかりとした事業を行う業者がいる反面、営業は盛んだが、実際の工事は下請け任せと言う業者も多い業種です。・専門工事業者　外装工事、内装工事など専門分野の工事を行う業者で、これらの多くは大手住宅メーカなどの工事を請け負っています。最近では自社の専門分野を元に、関連分野の工事にも参入する業者が増えています。実際に工事を行っている業者ですから、工事内容について相談をしながら進めるには一番よいと言えます。また中間に他業者が入らないため費用の面でもメリットがあります。しかし営業力が弱く、新規依頼主の獲得が難しいようです。・工務店　地元を中心に事業展開を行っており、新築、リフォームともに行っています。本来新築の住宅を手がけるのが本業ですから、住宅の構造に関わる内容に関しては他業種に比べ専門家といえます。大手住宅メーカの下請け業務を行っていることも多いです。お住まいの住宅が地元の工務店で建築してもらった場合は、お住まいの悩みはその工務店に相談することがもっとも良い結果が出ると考えます。・訪問販売業者　外壁のサイディング、ソーラー発電、床下の換気扇など、リフォーム関連の物品販売の業務展開をしているところが多く、後々問題になる多くの場合は、この業種であることがほとんどです。・設計事務所　増築、改築などのリフォーム工事では、施工業者とともに設計事務所が関わる場合がほとんどです。この場合、施工管理も設計事務所が行います。設計事務所では依頼者の注文をもとに、材料の選定、仕様書・図面の作成、工事方法の検討、施工管理と総合的な視点から内容の妥当性や的確な判断ができる、リフォーム工事の専門家とも言えます。

今までの震災で分かること
　阪神・淡路大震災や新潟県中越地震では多くの人々の命が奪われました。震災の被害で特徴的なのが自宅で無くなる方が多いことです。阪神・淡路大震災では全体の8割以上の方が自宅で亡くなっているといわれています。これは発生時間が早朝であったため、ほとんどの方が自宅で就寝中に地震が発生、住宅の崩壊、家具の転倒などが原因で命を落としています。その多くは窒息死や頭蓋骨骨折、脳挫傷と言った頭部の損傷などです。　震災時に倒壊し、凶器になった家屋の多くは老朽化した住宅やアパートだと言われており、倒壊、崩壊した住居をみると、1971年以前に建築された建物ではおよそ35%、1972年～81年でおよそ12%、1982年以降でおよそ8%と言われており、建築年で被害状況が大きく変わっており、古い住宅ほど被害が大きかったことが分かります。倒壊など大破した住宅の特徴は古い住居は１，２階とも崩れ全壊した住居が多く、新しい住宅は1階部分が2階に押しつぶされることが多いことが分かっています。これらの住宅の多くは、・構造部材である壁の配置が良くなかった。・壁の量が少なかった。・強度を担う壁のほぞ抜けが起きてしまった。・瓦葺で屋根の重量が重かった。・柱などの腐朽が見られた。などの特徴があることが分かっています。これらのことから被害の大きい住居は、重量の重い屋根を支える構造に問題があったことがはっきりしてきました。逆に被害が小さく済んだ住居は、・1981年以降の建築・壁の量、配置のバランスが良かった・ツーバイフォー住宅、プレハブ住宅・構造計算が必要になる3階建て住宅となっています。これらのことから、大きな特徴として1981年前後で被害に大きく差が出ていることです。この1981年は建築基準法が大改正された年で、これ以降木造住宅の耐震基準が大きく強化されました。この改正は1978年に発生した、宮城県沖地震の教訓から行われたものです。改正前後で旧耐震基準、新耐震基準と呼んでいます。

倒壊しないことが重要
　今までの震災時の状況を思い出すと直後の対応の遅れが指摘されています。すばやい対応が可能であったなら救われた命があったであろうことは事実です。しかし、すばやい救出活動が行われていたとしても、家屋倒壊で救うことが出来なかった命が多いことも忘れてはならないと思います。これらの震災で得られる教訓は倒壊しない家屋であることが何より重要であると言うことです。　一方、災害後の住宅の破損の修繕、建て直しの負担もまた大きいものです。地震などの自然災害では被災者生活再建支援法によって、補助金が支給されますが、住居の再建、修繕に関しては適用されていません。また火災保険についても、地震が原因の火災によって拡大した被害については免責事項になっており、保険金が支払われません。同時加入が可能な地震保険については認知度が低く、加入者が少なかったと言われています。このようなことから、震災後の住宅の再建は自己負担で行う必要があります。全壊した場合、復興時に2000万程度の負担を強いられている場合が多く、現在でも1000万以上の借金を抱えている方が多いようです。　震災時の住宅被害をどれだけ軽く出来るようにしておくかが万一の災害には非常に重要であることが過去の例でもはっきりとしています。リフォームを行うときには、単に見た目、使い勝手を追求するだけではなく、耐震性のアップなど、家本来の機能を向上させることが何より重要だと考えます。

耐震基準の歴史
　建築基準法によって、住宅の耐震基準が定められています。建築物の最低限の基準を定めた法律が建築基準法で、1950年に制定されました。その後、改正が何回か行われていますが、リフォーム時にも考慮すべき耐震基準の改正については地震災害の結果を反映させる形になっています。1981年の大きな改正は、1978年の宮城沖地震の結果を反映させたものであり、2000年の改正は1995年の阪神・淡路大震災の結果を反映させています。改正の度に耐震基準は強化され、住宅の耐震性は向上しています。　具体的な変更として、壁量の増加による住宅の強化があります。壁量とは床面積1?あたりの壁の必要量のことで、屋根の重量によっても違いますが、軽い屋根の２階建ての場合、1959年の改正時の耐震基準では１階で21、１階で12でしたが、現在の耐震基準では1階で29、2階で15へと増えています。また2000年の改正では、初めて壁の配置に関する規定も設けられました。　一例ですが、このように改正の度に規制強化が行われています。そのため建築した時点では合法な住居でも、改正後の法律に適合しない場合があります。そのため建築基準法では適合除外条項を設けて、改正時点で建築済みの住居は、建築時の基準に適合していればよいことになっています。しかしリフォームで増改築をおこなうような場合、このような処置の範囲から外れ、現行の建築基準に既存部分も含め適用させる必要がありました。しかし2004年の建築基準法の改正では、段階的に最新の建築基準に合わせる増改築を認めるような形に改正されました。

耐震診断
　耐震基準は震災など時代の要求に応じて変更されています。増改築を伴うリフォームを行う時には最新の耐震基準を考慮する必要があるため、耐震性のチェックが必要になります。耐震診断は国土交通省住宅局が監修している木造住宅の耐震診断と補強方法を元に行われます。この中では・居住者が行う、誰でもできる我が家の耐震診断。　居住者が専門家に見てもらう必要性の判断。・専門家が行う、一般診断。　補強の必要性の判断・専門家が行う、精密診断。　補強の必要性の最終判断、補強後の効果の測定の3段階に分かれています。しかし精密診断については、建物の一部を壊して調査したり、構造計算など高度な計算が必要になることから、現実的ではない部分もあり、ほとんど行われていないようです。　居住者が行う耐震診断ですが、お住まいの壁の配置、壁の量、筋交いの有無など8項目の質問に答えることで、判定結果が算出できるようになっています。木耐協（日本木造住宅耐震補強事業者共同組合）ではホームページに簡易診断が設けられていますので、確認してみてください。日本木造住宅耐震補強事業者共同組合　専門家が行う耐震診断は地盤、基礎、壁の配置、壁の量、老朽度を確認し、総合的に点数をつけ、最終的には、【倒壊しない】、【一応倒壊しない】、【倒壊する可能性がある】、【倒壊する可能性が高い】の4段で評価されます。

補強の種類
　リフォームで行われる補強の種類をご紹介します。さまざまな方法がありますが、効果的な方法はお住まいの状況によってまちまちです。また現在の住居にどの程度住むつもりなのか、費用はどれぐらいかけれるのか、段階的に行うのか等状況もよく考慮する必要があります。耐震診断の結果にもとずいて業者と相談し状況に応じて、優先順位をつける必要があります。・地盤の改善　地盤の改善として、沈下した分を改善する沈下修正があります。通常は油圧ジャッキを用いて建物を持ち上げながら、家屋を支える鋼管の杭を足していき、家屋の傾きを修正。基礎下の隙間、鋼管の杭の周辺は、モルタルを注入して補強します。また家を持ち上げて別の場所に移動して、地盤改良を行うこともありますが、いずれの場合も高額になります。建築済みの土地の改善は非常に困難で費用もかかります。建てる前に地盤の調査、改善を行うことが効果的です。・基礎の補強　現在の基礎のコンクリートが無筋の場合、その周りを鉄筋入りのコンクリートの基礎で覆うことで補強するやり方があります。ひび割れの補修でエポキシ樹脂をクラック部分に注入する方法があります。一体性は上がりますが、強度が向上するものではありません。・壁の補強　壁の補強は闇雲に行っても効果的ではありません。耐震診断の結果に基づいて的確な位置に補強する必要があります。壁の補強方法には大きく分けて３つの方法があります。梁と土台の間に筋交いを入れる方法、柱と柱の間に構造用合板を入れること補強する方法、現在の開口部を減らして、壁を増やす方法などです。・土台の改善　腐朽で土台が痛んでいる場合、土台の取替えや根継ぎを行う必要があります。工事の時には合わせて防腐、防蟻処理を行うべきです。また最近は湿度調整のために竹炭のマットを敷くことも多いようです。・接合部の補強　柱と基礎の接合部は非常に重要で、震災時には柱が基礎から抜けてしまうほぞ抜けによる被害も多くありました。特に壁を強化した場合、ほぞ抜けが起きやすくなりますので、壁の強化を行ったときには、合わせて接合部の補強も行うことが望ましいです。接合部の補強にはホールダウン金具を用いて、基礎と柱を締結します。壁の中に金物を収める内付けの場合、壁を壊して設置する必要があります。外付けは壁を壊す必要がないため、工期・費用とも安くできますが、見栄えは内付けにはおよびません。・屋根の軽量化　屋根瓦を日本瓦から軽量なスレート等に変更することで、屋根の軽量化を行うことも耐震性の向上には効果的です。

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